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活用農田水利會會有非事業用土地提升財務收益
【農田水利處經營發展科】
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裝飾圖樣 壹、前言
農田水利會為秉承政府推行農田水利事業為宗旨之公法人,依農田水利會組織通則規定,其營運經費以會費收入、事業收入、財務收入、政府補助收入、捐款收入、贈與收入及其他依法令之收入充之。
自民國83年度起,各農田水利會未向會員徵收會費,由政府編列預算補助農田水利會,該會費收入原屬穩定,惟補助金額受限於政府財政負擔,無法隨物價指數及水利會實際營運支出,機動調整,另農民認為會費由政府編列預算補助,逐步要求農田水利會提高服務水準,並以較高服務標準要求,又近年來,因氣候變遷,降雨不均、時而乾旱,時而多雨,甚至瞬間暴雨,農田灌溉排水設施災損頻率增加,為提供適時、適量的農業用水,農田水利會亟需投入更多的經費,強化農田水利設施機能,提昇灌溉管理效率,迅速搶修復建災害毀損設施,因此農田水利會財務支出備感不足。
農田水利會因業務屬性,擁有相當數量之水利設施用地,隨著社會經濟發展,水利設施廢除後之土地,可供建築等多元用途,具有相當經濟價值,因此農田水利會可透過活用會有非事業用土地,提升財務收益,挹注其財務缺口。

貳、活用會有非事業用土地之策略
依103年農田水利會會有土地統計表,農田水利會擁有25,310公頃土地,其中事業用土地23,771公頃,受限於水利法規定,無法運用處分,非事業用土地1,538公頃,則得以運用處理。由於土地具有固定性、區位性、不可增性、不可移動性、差異性、投資性等特性,農田水利會可針對非事業用土地,就各別區位之價值潛力,加以評估規劃,研議以下有效利用方式,提高土地經濟價值,增進財務收益。
一、對於地形狹長、地界曲折、畸零之土地,尋求與鄰地所有權人,以整界交換產權方式,調整為坵塊較完整土地,提升土地價值,培養財源。
二、會有可單獨供建築使用之土地,評估其市場性,以自建房屋出租或經風險性評估後與他人共同開發-合建,增加資產價值,提高財務收益。
三、閒置房屋、土地等財產,上網公告,積極招租,增加財務收入。
四、會有土地參與市地重劃。市地重劃是依照都市計畫之規劃內容,將一定區域內,畸零細碎不整之土地,加以重新交換調整,並由土地所有權人共同負擔公共設施用地及重劃費用,配合興建公共設施,使各宗土地成為大小適宜形狀方整土地,均直接臨路且立即可供建築使用,並按原位次重新分配予原土地所有權人之綜合性土地改良事業。農田水利會擁有之方整型土地,大部分來自土地重劃,例如臺中農田水利會經參加市地重劃,取得臺中市西屯區七期重劃區5,000坪方整型土地,提升該會資產價值。
五、將被劃入都市更新單元之會有土地(含被占用)及舊有建物同意參加都市更新。都市更新係指依據「都市更新條例」所定程序,藉實施「重建」、「整建」或「維護」措施,藉由權利變換取得分配更新後「建築物」「土地」之「應有部份」或「權利金」。除可提高資產價值外亦可解決土地被占用問題。
六、公開招標以設定地上權方式開發會有土地,收取權利金、租金,創造穩定財源。民法第832條規定「稱地上權者,謂以在他人土地上有建築物,或其他工作物,或竹木為目的而使用其土地之權」,即將土地設定予地上權人,供其於一定期間興建建築物,或其他工作物,或竹木,收取權利金或租金為對價。例如:臺北101大樓係以設定地上權方式,使用臺北市政府土地所興建。
七、引進民間參與以BOT(Build-Operate-Transfer)方式開發會有土地。參照促進民間參與公共建設法規定程序,進行市場、法律、財務可行性評估後,由農田水利會提供土地、以設定地上權,興建-營運-移轉方式招商開發,在未出資下,取得權利金、租金進而分享開發商營運利潤,最後取得所興建建物所有權及營運權。
八、積極清理會有被占用土地,改善占用問題:研訂清查計畫,定期勘查會有土地,以掌握會有土地被占用情形,並就被占用土地造冊列管並積極處理,可增加租金收入、建造物使用費收入、整理收入。又排除占用可減輕土地地價稅負擔外,占用排除前,亦可依民法179條不當得利返還請求權,向占用人追收土地使用補償金。
九、清查耕地三七五租約之會有土地:現場勘查核對土地使用情形,如發現荒廢未耕作、變更使用及承租人未實際耕作等情事,積極取證,依耕地三七五減租條例規定訴請註銷租約,積極辦理收回或改以一般土地出租,除可提高租金收入外,並可節省該條例規定應給付之三分之一補償金。
十、土地之處分應注重時效性及收益性:對於政府都市計畫、公共設施之施設等資訊,積極瞭解,配合會有土地之區位,將可掌握個別會有地未來增值潛力,於適當時間再行處理運用,可培養財務收入。

參、農田水利會會有非事業用土地活化案例
一、桃園農田水利會分別於102-104年與鄰地共同開發-合建,計有4件建案,共投入1623.74坪土地,將配回市場價值26.6億餘元之建物,進行招租,預估將增加年租金收入約3,460萬元(如下表)。



二、北基農田水利會會於103年將所有淡水區公司田段90地號土地(1840.68平方公尺即556.8坪)與鄰地共同開發-合建,將配回銷售坪數923.23坪、46車位之地上13層、地下3層之建物1棟,市場價值約3億7仟萬餘元,預定於106年11月27日興建完工,屆時若順利出租將可增加年租金收入約650萬元(如下圖藍色興建中建築物)。


肆、結語
農田水利會經營農田水利事業,執行農業用水之調度與管理,提供農業生產所需之水資源,改善農業生產及經營環境,對水利設施之災害預防及搶救,減少颱風豪雨及乾旱缺水之農業損害,確保糧食生產,滿足糧食安全存量 ,並提高農民所得、繁榮農村經濟、嘉惠會員農民及糧食消費者,故農田水利會必須永續經營。
農田水利會會有土地為農田水利會之重要資產,其運用與管理之良窳,關係各農田水利會財務狀況,亦攸關農田水利事業之永續經營,故各農田水利會應積極活用會有非事業用土地,以開創財源,健全農田水利會財務,並應培育財務業務人員,使其具有土地開發利用等相關專業能力,俾能提升會有土地經濟效益,改善財務。
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地面水體
surface water
地表水(ちひょうすい)
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指存在於河川、海洋、湖潭、水庫、池塘、灌溉渠道、各級排水路或其他體系內全部或部分之水。

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項目圖示  105水橋攝影比賽得獎作品 台東水利會裝飾圖樣
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佳作-水橋護水田-何振宏(詳全文)
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佳作-施肥趣(詳全文)
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佳作-浮水灌溉(詳全文)
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金獎-山嵐伴水橋-謝繕羽(詳全文)
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銀獎-水橋晨景(詳全文)
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銅獎-秧苗和紅水橋(詳全文)
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